Usufrutto e “Nuda proprietà”

Cose l’usufrutto

L'usufrutto è un diritto di godimento per cui qualcuno ("usufruttuario") gode di un bene appartenente ad un altro ("nudo proprietario"), o per il tempo previsto da un contratto, o vita natural durante.

Ad esempio, un genitore può intestare a un figlio (che diventa così il "nudo proprietario") la proprietà di un appartamento, riservandosi però il diritto di abitarci per il resto della propria vita (diventando così "usufruttuario").

Ciò implica che quando si compra la "nuda proprietà" di una casa, non sarà possibile usarla fino a che qualcun altro ne avrà l'usufrutto (cioè, a seconda dei casi, finché non scadrà il contratto o finché sarà in vita l'usufruttuario).

Quando si utilizza l'usufrutto

La cessione della nuda proprietà di un immobile è usata in due situazioni abbastanza frequenti:
  • Per "monetizzare" il proprio bene immobile
    Chi non ha eredi spesso cede in tarda età la nuda proprietà per convertirne il valore in denaro liquido, garantendosi così le rendite di questa somma di denaro e naturalmente l'alloggio a vita.

    Questo fenomeno genera un mercato in costante crescita, in quanto consente a chi compra per investimento di ottenere proprietà immobiliari a prezzi sensibilmente inferiori di quelli normalmente chiesti dal mercato.

  • Per ridurre la base imponibile di un immobile.
    La base imponibile, cioè il valore a partire dal quale si calcolano le imposte, è costituita dal valore della sola nuda proprietà (che è tanto più basso quanto più giovane è l'usufruttuario).
    Inoltre si pagano tasse soltanto quando viene ceduta la nuda proprietà, e non quando il nudo proprietario ricongiunge l'usufrutto con la nuda proprietà (cosa che avviene o alla morte dell'usufruttuario o alla scadenza dell'usufrutto).

    Se dunque un genitore, anziché donare un appartamento a un figlio, dona soltanto la nuda proprietà conservando l'usufrutto, avrà un risparmio d'imposta. Infatti pagherà le imposte solo sul valore della nuda proprietà, che è un valore più basso.
    Inoltre il nudo proprietario, quando otterrà il "consolidamento" (cioè la riunione dell'usufrutto con la nuda proprietà) non dovrà pagare altre imposte.

    Nel solo caso in cui il "consolidamento" avvenga per eredità, bisognerà sommare il valore di questo immobile al valore dell'insieme dei beni (il cosiddetto "asse ereditario") lasciati dal defunto, ma esclusivamente allo scopo di calcolare l'aliquota (percentuale da pagare) da applicare all'asse ereditario: infatti per l'immobile in sé non si dovranno pagare altre tasse.