Se si fa da sé

La prima cosa da fare se si è deciso di fare da soli è iniziare una piccola indagine comparativa dei prezzi che ci sono in zona e, usando la scheda per la valutazione che proponiamo, cercare di raggiungere il più probabile prezzo di mercato.
Può essere una buona idea invitare uno o due professionisti, al massimo, per avere una loro opinione, in modo da confrontare il loro risultato con il nostro.

È comunque molto importante spazzare la mente da sentimentalismi. Sia che ci si affidi a un prfessionista per valutare l'immobile, sia che si cerchi di farlo da soli, è indispensabile la massima obiettività nel valutare il prezzo massimo ricavabile dalla vendita. A volte infatti chi vende sopravvaluta il proprio immobile per motivi affettivi. Ma il valore di un immobile è dato da altro: dalle sue caratteristiche oggettive, e quindi cambia a seconda di tali caratteristiche.

Come tutti sanno esistono zone più pregiate e zone meno pregiate, ed è ovvio che quanto più è grande l'appartamento tanto più costerà. E un appartamento vecchio o addirittura fatiscente perde valore rispetto ad uno nuovo o ristrutturato. Viceversa una casa antica o "caratteristica" può essere più apprezzata e ricercata di un appartamento nuovo.

Questi tre criteri non bastano però da soli per determinare il prezzo. Quando si parla di "prezzo al metro quadrato" per una certa zona si parla solo di una stima media, all'ingrosso.
Per capire quanto valga un appartamento bisogna considerare molti fattori, che lo rendono più o meno appetibile sul mercato.


I professionisti del settore si servono di tabelle che tengono conto di moltissimi fattori. Per chi, senza essere un professionista, deve solo valutare a occhio e croce il valore di un appartamento, proponiamo qui una tabella molto semplificata, che riporta i parametri più importanti.

Abbiamo scelto queste caratteristiche specificando quanto facciano (in media) aumentare o diminuire il valore tipico della zona in cui si trova l'immobile (il famoso "prezzo al metro quadrato").

È importante ricordare che questi sono solo criteri approssimativi. Se l'appartamento si trova in una zona dove si scambiano gli appartamenti a 10.000.000 al metro quadrato, la presenza o meno del riscaldamento autonomo sarà poco importante!
Inoltre: questi fattori, presi tutti assieme, possono influire nel senso di aumentare o diminuire il valore di un immobile solo fino al 30% massimo.
Le percentuali che riguardano impianti o manutenzione sono indicativamente per un appartamento di circa 100 metri quadrati, con un prezzo di mercato medio di circa 3.000.000 al metro quadrato.
I piani terra o primi piani, se sono interamente esposti su giardino o con giardini di proprietà o terrazzi, non risentono dell'alto deprezzamento sopra descritto.

Per finire, nel prezzo a cui un immobile viene effettivamente venduto entrano anche considerazioni soggettive, che nessuna tabella può prendere in considerazione. Ad esempio, una persona può essere disposta a pagare di più un appartamento perché è molto vicino alla casa di un genitore anziano, o al posto di lavoro. Uno studente lo apprezzerà piccolo e vicino all'Università, mentre chi ha bambini lo preferisce più grande e con disponibilità di spazi verdi. Chi si sposta coi mezzi pubblici o in bicicletta non baderà all'assenza di un parcheggio per l'auto... e così via.

Se si intende fare da sé è utile predisporre una piccola scheda riassuntiva delle caratteristiche dell'appartamento, da unire alla planimetria, da fotocopiare e consegnare ai potenziali clienti durante la visita. Qui ne proponiamo una da stampare e compilare.

A questa scheda va allegata la scheda catastale (o planimetria) e se lo si reputa utile anche il rapporto ricevuto dall'amministratore di condominio.