Appartamenti e nuda proprietà

Occupato da investimento

Normalmente l'acquisto di un appartamento già concesso in affitto dal venditore è da prendere in considerazione per il fatto che le consuetudini di mercato prevedono uno sconto sul prezzo, che solitamente si aggira sul 30%. Questo può essere molto allettante per l'investitore a medio e lungo termine. Ne consegue che l'investimento potrà essere considerato tale se al termine della locazione, avendo percepito canoni netti sufficienti a mantenere invariato il potere d'acquisto del danaro investito, si rivende l'appartamento incassando lo sconto avuto in precedenza.

Nella fase d'acquisto si devono considerare alcune cose importanti:

Il tipo di inquilino
Parametro fondamentale. Attenzione a chi è. Le persone che appartengono a categorie che per svantaggi sociali o economici avrebbero seri problemi a trovare una nuova casa sono tutelate dalla legge.

Il canone
Importante fare due conti sul reddito netto dato dall'immobile, considerando quanto detto sopra. È anche importante verificare la congruità del canone pagato, cioè che non ecceda i limiti legali o che non vi siano corrispettivi "a parte" (in nero), una situazione inaccettabile ai fini legali.

Tipo di contratto e sua durata
È consigliabile far valutare questo aspetto da un avvocato, in quanto negli ultimi anni ci sono state varie modifiche dei contratti di locazione. Quindi una consulenza professionale aiuterà a stabilire il tipo di contratto, e il periodo che manca alla scadenza.

Registrazione e rinnovi
Come noto i contratti di locazione devono essere registrati negli appositi uffici dietro pagamento della "tassa di registrazione". Ogni anno successivo il pagamento deve essere nuovamente effettuato, con eventuali maggiorazioni dovute all'aumento Istat. Il venditore deve dare prova del fatto che tutti i pagamenti siano stati effettuati correttamente. La posizione è comunque sanabile.

Amministrazione
Spesso i contratti di locazione vengono gestiti da apposite agenzie o dall'amministratore di condominio. Una verifica sulla regolarità di corresponsione dei canoni e delle spese di competenza, possono essere già una buona indicazione sul tipo di inquilino, oltre a dare l'esatta posizione del venditore.

Diritto di prelazione
In base all'articolo 38 della legge 392\1978 e seguenti, il venditore deve a parità di prezzo preferire l'inquilino rispetto ad un terzo compratore. Verificare quindi che l'offerta sia stata fatta all'inquilino nei tempi e nei modi previsti dalla legge.

Generalmente la scelta di un appartamento da investimento privilegia più unità di piccole dimensioni rispetto a un solo grande appartamento. Gli "appartamentini" rendono percentualmente di più, sono più facilmente affittabili, frazionano il rischio di insolvenza del conduttore, e sono rivendibili con maggior facilità. Chiaramente è opportuno valutare di volta in volta la convenienza dello "sconto" che ci viene proposto, non trascurando la situazione di mercato.