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Locazione ordinaria -
per uso “diverso da abitazione”
industriale, commerciale, artigianale e alberghiero
Questo contratto si applica agli immobili
che servono per usi diversi dall'abitazione:
ad esempio negozi, uffici, magazzini, capannoni
industriali eccetera. È ancora regolato
dalla legge 392/78, "equo
canone", nel capo II, che comprende gli
articoli dal 27 al 42.
Vediamone i punti essenziali:
- Canone. La legge non
stabilisce quale sia il canone
iniziale da pagare né le possibili variazioni
successive, né l'obbligo di aggiornare
il canone in seguito al cambiamento del
potere d'acquisto (inflazione eccetera).
In questo campo tutto è lasciato
alla libera contrattazione fra
proprietario e affittuario.
- Durata.
La durata minima del
contratto (salvo i casi a carattere stagionale
come campeggi, rifugi, stabilimenti balneari
ecc.) è sei anni, con
obbligo del rinnovo per
un periodo uguale (quindi sei
+ sei). Eventuali accordi di
durata inferiore non sono validi: nel
caso vengano sottoscritti il contratto
resta valido, ma
la sua durata è automaticamente estesa
a quella appena citata, cioè sei + sei
anni.
- Disdetta.
È possibile disdire anticipatamente
se nel contratto è stata concessa questa
facoltà (di solito è richiesto un preavviso).
Nel caso il proprietario dell'immobile
disdica in anticipo il
contratto di un'attività che ha contatti
col pubblico (negozio) il negoziante (conduttore)
in alcuni casi può avere diritto come
risarcimento a un'"indennità di
avviamento", pari a 18 mensilità
dell'ultimo canone pagato. Questa indennità
aumenta se l'immobile viene adibito, da
chiunque, alla medesima attività.
- Disdetta per gravi motivi.
È possibile disdire anticipatamente,
anche quando non sia previsto nel contratto,
"per gravi motivi". La disdetta dev'essere
consegnata al proprietario almeno sei
mesi prima del rilascio dell'immobile.
La legge non specifica quali siano effettivamente
i "gravi motivi", che comunque devono
essere, per loro natura, "estranei alla
volontà del conduttore, imprevedibili
e sopravvenuti". Per avere maggiori indicazioni
si deve far riferimento al Codice civile.
Notizie utili
Oltre a questi punti essenziali esistono altre
regole che riguardano casi particolari, alcuni
dei quali piuttosto comuni:
- Buonentrate - buoneuscite.
Eventuali somme richieste
dal locatore e che non
siano quelle previste
dalla legge (cioè canone di locazione,
spese, cauzione) sono da considerarsi
illegittime. Una richiesta
del genere, per esempio come "buonuscita"
o "buonentrata", provoca l'annullabilità
del contratto.
- Appartamento adibito a uso diverso
dall'abitazione.
Nel caso in cui un appartamento
sia stato concesso per un uso differente
da quello previsto catastalmente (per
esempio sia stato "affittato" come ufficio),
si applica ciò che la legge prevede per
gli "usi diversi" e non ciò che prevede
per l'"uso abitazione".
- Cessione del contratto.
Non è possibile cedere a terzi il solo
contratto di locazione, a meno che ciò
non sia espressamente concesso nel contratto.
L'unico caso in cui è possibile farlo
è nella cessione di un'azienda,
cioè nel caso in cui oltre al contratto
venga ceduta (in affitto o vendita) anche
l'attività commerciale in esso svolta.
Questa cessione va comunicata, con raccomandata
con ricevuta di ritorno, al locatore,
che può opporsi solo
per gravi motivi entro trenta
giorni dall'avvenuta comunicazione.
- Affitto d'aziende.
L'affitto d'aziende non
è regolato dalla legge sulla locazione.
Per l'attività alberghiera vale quanto detto
per l'uso industriale e commerciale, con la
differenza che la durata minima del contratto
è fissata in nove anni, rinnovabili per eguale
periodo anziché a sei + sei.
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