Locazione ordinaria - per uso “diverso da abitazione”
industriale, commerciale, artigianale e alberghiero
Questo contratto si applica agli immobili che servono per usi diversi dall'abitazione: ad esempio negozi, uffici, magazzini, capannoni industriali eccetera. È ancora regolato dalla legge 392/78, "equo canone", nel capo II, che comprende gli articoli dal 27 al 42. Vediamone i punti essenziali:
  • Canone. La legge non stabilisce quale sia il canone iniziale da pagare né le possibili variazioni successive, né l'obbligo di aggiornare il canone in seguito al cambiamento del potere d'acquisto (inflazione eccetera). In questo campo tutto è lasciato alla libera contrattazione fra proprietario e affittuario.
  • Durata.
    La durata minima del contratto (salvo i casi a carattere stagionale come campeggi, rifugi, stabilimenti balneari ecc.) è sei anni, con obbligo del rinnovo per un periodo uguale (quindi sei + sei). Eventuali accordi di durata inferiore non sono validi: nel caso vengano sottoscritti il contratto resta valido, ma la sua durata è automaticamente estesa a quella appena citata, cioè sei + sei anni.
  • Disdetta.
    È possibile disdire anticipatamente se nel contratto è stata concessa questa facoltà (di solito è richiesto un preavviso). Nel caso il proprietario dell'immobile disdica in anticipo il contratto di un'attività che ha contatti col pubblico (negozio) il negoziante (conduttore) in alcuni casi può avere diritto come risarcimento a un'"indennità di avviamento", pari a 18 mensilità dell'ultimo canone pagato. Questa indennità aumenta se l'immobile viene adibito, da chiunque, alla medesima attività.
  • Disdetta per gravi motivi.
    È possibile disdire anticipatamente, anche quando non sia previsto nel contratto, "per gravi motivi". La disdetta dev'essere consegnata al proprietario almeno sei mesi prima del rilascio dell'immobile. La legge non specifica quali siano effettivamente i "gravi motivi", che comunque devono essere, per loro natura, "estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti". Per avere maggiori indicazioni si deve far riferimento al Codice civile.
Notizie utili
Oltre a questi punti essenziali esistono altre regole che riguardano casi particolari, alcuni dei quali piuttosto comuni:
  • Buonentrate - buoneuscite.
    Eventuali somme richieste dal locatore e che non siano quelle previste dalla legge (cioè canone di locazione, spese, cauzione) sono da considerarsi illegittime. Una richiesta del genere, per esempio come "buonuscita" o "buonentrata", provoca l'annullabilità del contratto.
  • Appartamento adibito a uso diverso dall'abitazione.
    Nel caso in cui un appartamento sia stato concesso per un uso differente da quello previsto catastalmente (per esempio sia stato "affittato" come ufficio), si applica ciò che la legge prevede per gli "usi diversi" e non ciò che prevede per l'"uso abitazione".
  • Cessione del contratto.
    Non è possibile cedere a terzi il solo contratto di locazione, a meno che ciò non sia espressamente concesso nel contratto. L'unico caso in cui è possibile farlo è nella cessione di un'azienda, cioè nel caso in cui oltre al contratto venga ceduta (in affitto o vendita) anche l'attività commerciale in esso svolta. Questa cessione va comunicata, con raccomandata con ricevuta di ritorno, al locatore, che può opporsi solo per gravi motivi entro trenta giorni dall'avvenuta comunicazione.
  • Affitto d'aziende.
    L'affitto d'aziende non è regolato dalla legge sulla locazione.
Per l'attività alberghiera vale quanto detto per l'uso industriale e commerciale, con la differenza che la durata minima del contratto è fissata in nove anni, rinnovabili per eguale periodo anziché a sei + sei.