Le leggi: equo canone, patti in deroga & C.

Ora come ora non si può dire che esista "una legge sulla locazione". Sarebbe meglio affermare che la locazione è regolata da tre leggi e da vari decreti, oltre che dagli articoli del Codice civile che prendono in esame i casi meno consueti. Quindi per capire le regole occorre dare un'occhiata alle singole leggi.

Ieri
La locazione ordinaria, che prendeva in esame l'uso abitazione e l'uso diverso dall'abitazione, veniva regolata fino a non molti anni fa dalla legge 392/78, meglio conosciuta come "equo cànone".

Questa legge non ha funzionato molto bene, anzi ha provocato una paralisi totale del mercato delle abitazioni.
Nell'agosto 1992, per sbloccare la situazione sempre più precaria per la mancanza di alloggi, e per incentivare i proprietari a dare in affitto gli appartamenti, venivano introdotti con la legge 359/92 i patti in deroga. La nuova legge riguardava esclusivamente gli immobili urbani destinati all'abitazione (cioè gli appartamenti).
Il provvedimento si limitava "semplicemente" a modificare i primi due commi della legge 392/78, liberalizzando la durata dei contratti e il canone.

Oggi
L'obbiettivo di rivitalizzare il mercato della locazione non fu pienamente centrato, anzi, i problemi sorti dall'applicazione della nuova legge hanno costretto dopo pochi anni a rivedere in parte le regole.
Il ministero degli Interni, in collaborazione con le associazioni di categoria degli inquilini e dei proprietari, ha dopo lungo tempo prodotto la nuova legge, la 431/98, conosciuta anche come Legge Zagatti.

Scopi della legge sono la liberalizzazione controllata della locazione, una maggiore autonomia contrattuale, l'impulso al mercato, il sostegno degli inquilini, la trasparenza dei contratti. Tutto questo con regole molto rigide, volte anche alla regolarizzazione dei contratti.

Da qui nuove regole: sono validi solo i contratti scritti, il canone è dovuto solo per i contratti regolari, per ottenere lo sfratto l'immobile deve essere in regola con il fisco, l'Ici è più cara per gli immobili tenuti sfitti.

La riforma ha riguardato le locazioni ad uso abitativo (gli appartamenti), escludendo:

1. gli immobili classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (cioè, le case di tipo signorile, le ville o gli immobili di particolare pregio);
2. gli alloggi di edilizia residenziale pubblica (cioè le "case popolari");
3. gli alloggi concessi in locazione "per finalità turistiche" (cioè gli appartamenti per "uso vacanze");
4. infine, non si applica ai contratti stipulati dagli enti locali per soddisfare le esigenze abitative di carattere transitorio (cioè, ad esempio, le case prese in affitto per dare un alloggio temporaneo agli sfrattati).

Per gli usi diversi dall'abitazione (uffici, negozi, officine...) ci si riferisce sempre alle precedenti leggi 392/78 e n. 359/92 oltre che, come già detto, alcuni articoli del Codice civile.

Vediamo ora i contratti introdotti dalla legge 431/98.