Cos’è la locazione

La locazione è il contratto con il quale una parte (il locatore, che nel linguaggio corrente è definito "padrone di casa", "proprietario" e simili) si obbliga a far godere un bene all'altra (il conduttore, che nel linguaggio corrente è chiamato "inquilino", o "affittuario"), per un periodo di tempo determinato, in cambio di denaro.

La locazione è chiamata normalmente da tutti (agenzie comprese) "affitto", anche se questa è un'imprecisione: infatti per la legge la locazione si riferisce a beni mobili o immobili, mentre l'affitto (d'azienda) riguarda mobili o immobili produttivi, cioè per esempio bar, ristoranti, terreni ecc.

Come dev'essere il contratto

La compilazione esatta dei dati contenuti nei contratti di locazione è diventata molto importante, se si vuole che il contratto sia valido in caso di controllo fiscale o di controversie legali.
Attenzione: l'Ufficio del registro sorvola sulla completezza dei dati: il suo compito è infatti solo incassare le imposte e fare una verifica di massima. In-somma, sta all'interessato verificare l'accuratezza dei contenuti!

In un contratto di questo tipo gli elementi essenziali sono cinque:

1. La data di stìpula.
   È la data del giorno della firma. È importante perché a partire da questo giorno la legge concede venti giorni per registrare il contratto, e per fare decorrere (cioè iniziare) il contratto.
   Se per prudenza si lascia in bianco la data, per poterla scrivere all'ultimo momento, si faccia attenzione a non dimenticarsene, perché la dimenticanza è punita con un'ammenda.

2. L'identificazioni delle parti.
   Sono i dati della persona che prende e di quella che dà in locazione, cioè: nome e cognome (o ragione sociale se si tratta di un'azienda), data di nascita, via di residenza (o sede sociale), codice fiscale (o partita Iva).

3. L'identificazione dell'immobile che viene preso in locazione.
   Nel contratto va scritto che l'immobile si trova nel Comune di…, in via…, al numero… (aggiungendo l'eventuale scala e piano), ed è composto da… locali, oltre ai servizi.
   È importante specificare con esattezza l'uso per cui viene ceduto o preso in locazione: uso abitazione, o ufficio, o laboratorio eccetera.
   Andranno poi indicati con chiarezza i dati catastali: partita numero…, sez. (sezione), z.c. (zona censuaria), cat. (categoria catastale), cl. (classe), vani e infine rendita catastale.
   Tutti questi dati si possono trovare su eventuali rògiti precedenti.

4. Il prezzo del canone di locazione.
   Il "cànone di locazione" è chiamato in linguaggio corrente "affitto da pagare" o "pigione", "mesata" eccetera. È una somma che si versa periodicamente (ad esempio: una volta al mese, una volta ogni tre mesi…).
   In genere sui contratti lo si indica specificando quanto andrà pagato complessivamente all'anno.

   Stabilendo il cànone di locazione bisogna specificare:
   

• Il "corrispettivo annuo".
  È il prezzo concordato per la locazione dell'immobile, senza le spese.
• Le "spese annue".
  È il totale delle somme dovute per pagare costi come portiere, ascensore, assicurazioni, riscaldamento (se è centralizzato), e in certi casi anche la spazzatura, l'acqua ecc. Le spese indicate nel contratto non possono normalmente superare il 10% del canone pattuito, a meno che non siano giustificabili, in genere con fattura.
  Sono sempre intese "salvo conguaglio".
  Si faccia attenzione alle spese di riscaldamento negli appartamenti "termoautonomi": possono costituire un "imprevisto" di un certo rilievo. Un appartamento che può sembrare conveniente se presentato senza spese di riscaldamento lo è molto meno se si scopre (magari troppo tardi) che sono elevate. Meglio informarsi prima.
• La "rata pattuita".
  È la quantità di denaro da pagare a ogni scadenza specificata nel contratto (ogni mese, ogni tre mesi…).
  La rata si ottiene sommando le due voci precedenti (cioè corrispettivo annuo e spese annue) e dividendo il risultato per il numero delle rate annue previste (12 se il pagamento è mensile, 4 se è trimestrale eccetera).
5. La durata.
   La durata delle locazioni (e delle sublocazioni: il cosiddetto "subaffitto") è differente a seconda del tipo di immobile che si affitta e dei contratti che si sottoscrivono.
   • Per "uso abitazione" 4+4 anni (eccezione fatta per le esigenze di natura transitoria, contratti convenzionati, o ad uso turistico).
   • Per uso diverso dall'abitazione, 6+6 anni (per "uso diverso" si intendono tutte le attività lavorative: studi professionali per qualsiasi attività di lavoro autonomo o collettivo, uffici, magazzini, laboratori, industrie ecc.
   • Per uso alberghiero, 9 anni.