Dopo la firma del contratto

Trovato l'inquilino, è arrivato il momento di alcune formalità burocratiche e imposte. Al momento di firmare il contratto il proprietario avrà infatti da un lato diritto a una cauzione e a un anticipo sul canone d'affitto, dall'altro dovrà però affrontare alcune spese. Qui vediamo in dettaglio le formalità burocratiche:

1) Dichiarazione di cessione del fabbricato.
Secondo quanto imposto dalla legge antiterrorismo del 1978, entro quarantotto ore dalla consegna dell'immobile o di una parte di esso, anche con contratto verbale, per un tempo superiore a trenta giorni, il proprietario è obbligato a denunciare la consegna stessa, presentando un modulo (diverso a seconda che si tratti di cittadini italiani o dell'UE o di extracomunitari).

• Il modulo da compilare si può trovare o nelle cartolerie Buffetti, o in commissariato.
• Il modulo compilato va consegnato in tre copie presso la questura centrale, o al commissariato competente.
• Lo si può anche inviare tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.
• Per legge chi cede il fabbricato ha l'obbligo di accertare l'identità della persona a cui lo cede, esaminando un documento d'identità e copiandone i dati anagrafici nel modulo. Non sono ammesse altre modalità, neppure la conoscenza personale.
• Chi non consegna, o lo fa in ritardo, è punito con una multa di 400.000 lire.

2) Verbale di consegna.
Al momento della consegna dell'immobile di solito viene firmato un verbale, in cui conduttore (l'inquilino) dichiara di aver trovato l'immobile adatto all'uso concordato, prendendolo in consegna con il ritiro delle chiavi. Questa compito è particolarmente importante nel caso si tratti di appartamenti arredati ed affittati per brevi periodi.

Nel verbale di consegna è descritto lo stato di manutenzione dei locali (se ci sono difetti, vanno scritti qui), e sono elencati gli oggetti e l'eventuale mobilio.

La legge obbliga il conduttore a restituire l'immobile nello stesso stato in cui l'ha ricevuto, secondo la descrizione che ne è stata fatta nel verbale di consegna, salvo "il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto".
In parole povere: se la casa è stata consegnata coi muri apena imbiancati, non la si può restituire "affrescata" dal bambino di tre anni: o va ridipinta o ne va pagata la reimbiancatura, perché questo non è "normale deterioramento". Al contrario se il colore della facciata dopo anni comincia a spellarsi, questo è "normale deterioramento" e l'inquilino che se ne va non è tenuto a pagare la riverniciatura.
Se qualcosa manca o non è più nelle stesse condizioni descritte dal verbale, il proprietario può ricomprarla o ripristinarla utilizzando i soldi della cauzione.

Attenzione. Se si rinuncia al verbale di consegna, il Codice civile prevede esplicitamente: "In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione", con la sola eccezione "del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà". Questo vuol dire che solo se qualcosa si rompe o crolla per eccessiva vecchiaia non si darà per scontato che fosse "in buono stato di manutenzione". Negli altri casi lo si farà solo se nel verbale di consegna era scritto che le condizioni di manutenzione non erano perfette.

3) Registrazione del contratto di locazione.
Dal primo gennaio 1998, tutti i contratti di locazione devono essere obbligatoriamente registrati entro venti giorni dalla firma del contratto stesso o dalla data del suo inizio, se precedente. (Per esempio: se l'inquilino è entrato nell'immobile il primo gennaio, ma il contratto è stato firmato il dieci gennaio, i venti giorni utili per la registrazione non partono dal dieci gennaio, data della firma, ma dal primo del mese).
Per la registrazione si paga un'imposta di registro.
In caso di registrazione effettuata in ritardo, la legge prevede una mora (entro trenta giorni, il 15% in più dell'importo dovuto più gli interessi legali, attualmente al 2,5%; oltre i trenta giorni, il doppio dell'importo iniziale, più gli interessi legali).
In genere, è il proprietario a effettuare la registrazione in qualsiasi Ufficio del registro (Imposte dirette), dopo aver pagato il bollettino presso banche, esattorie o uffici postali (dal primo gennaio 1998 non è più in funzione lo sportello cassa dell'Ufficio del registro).

La ricevuta del versamento sarà poi mostrata all'Ufficio del registro insieme ai seguenti atti:

• l'originale e una copia del contratto, ciascuna con una marca da bollo da ventimila lire, una ogni quattro facciate dell'atto stesso. È però consigliabile prepararne tre copie, in modo che, oltre a quella dell'ufficio, ne rimanga una per il proprietario e una per l'inquilino;
• il modello 69 compilato: è disponibile presso l'Ufficio del registro;
• se si presenta più di un contratto, anche il modello A8, riepilogativo dei contratti che si presentano per la registrazione.

Solo a questo punto la registrazione può dirsi conclusa.

Per altri dati sulla registrazione si veda quanto detto parlando dell'imposta di registro.

4) Notifica all'amministrazione di condominio.
Se l'immobile dato in locazione si trova in un condominio, non è obbligatorio che il proprietario comunichi all'amministratore del condominio le generalità del nuovo condòmino, ma è comunque consigliabile farlo.
La comunicazione è necessaria solo nel caso in cui sia stato concordato che l'inquilino paghi direttamente la quota delle spese condominiali che gli spetta in base a quanto previsto dalle leggi, invece di pagarla al proprietario.